Análisis y perspectivas para el mercado inmobiliario 2022

´por El Licicenciado Raúl Ochoa y Gómez Economista

El mercado inmobiliario ha venido a la baja – tanto en cantidad de operaciones, como en el precio de las propiedades – desde hace casi cinco años, teniendo en el año 2019 la caída más grande de su historia. La crisis continuó durante el año 2020, ya que a unas expectativas que no eran las mejores, se sumó la crisis mundial provocada por el Covid 19. Esto hizo que dicho año termine en niveles de actividad incluso menores a los del año anterior.

El 2021, fue otro año atípico (si es que hay años típicos en Argentina), en el cual a todos los problemas macro que se venían arrastrando, se sumó una controvertida ley de alquileres, la cual provocó que muchos de los propietarios, decidan sacar sus inmuebles en alquiler para ponerlos a la venta (dada la incertidumbre creada sobre retribuciones futuras). Esto generó una mayor oferta de inmuebles frente a una demanda que ya estaba demasiados estancada, presionando nuevamente los precios a la baja.

Sin embargo, no hay mal que dure cien años, y el mercado inmobiliario parece tener todo previsto para generar un rebote, ya que después de la alta incertidumbre a nivel político provocada por las elecciones de medio término y de los desequilibrios macroeconómicos que se vivieron en los últimos años, el panorama parece haberse estabilizado y los inversores creen tener una visión más clara sobre cómo estará el mercado el próximo año.

Este cambio de perspectiva, perfila al 2022 como un año en el cual tanto los inversores, como la oferta y la demanda de particulares, empezarán a intervenir de una forma más activa. Hay muchos agentes económicos que históricamente han intervenido en el rubro inmobiliario – particulares, desarrolladores, inversores – que estuvieron esperando el momento adecuado para volver a invertir en el mercado, y parece que el momento ha llegado.

En el caso puntual de la ciudad Santa Fe, se espera para el próximo año, un incremento del número de operaciones de alrededor del 30% y un precio de las propiedades medido en dólares que por lo menos se mantendrá constante, pero… ¿cuáles son los tipos de inmuebles que más mejorarán su performance?

En el caso de los inmuebles residenciales, la pandemia y los cambios laborales que esta produjo (introducción del home office, mayor sistematización de los procesos, incremento del uso de tecnologías de comunicación, etc.) dejaron un impacto perdurable a la hora de elegir viviendas. Hoy se priorizan los espacios más amplios y si es con verde mejor. En cuanto a los precios por m2, creemos que ya encontraron su piso y cabe esperar que la creciente oferta, pueda encontrar su punto de equilibrio con una demanda que hace años esperaba para tomar decisiones.

Por otro lado, la baja del costo por m2 de la construcción (medido en dólares), genera nuevas oportunidades. En este marco, la venta de lotes para la construcción, tanto en barrios abiertos como cerrados, seguirá siendo una muy buena alternativa de negocio para el 2022. Los habitantes de la ciudad de Santa Fe – como en la mayoría de los grandes centros urbanos del país – muestran cada vez mayor interés por trasladarse hacia sectores periurbanos, lo que se puede ver en el crecimiento constante de loteos y desarrollos inmobiliarios en el acceso de la autopista Santa Fe – Rosario, en los corredores de las RP Nº 1 y RN Nº 11.

Otro nicho a tener en cuenta son los inmuebles destinados al almacenamiento y la logística. En los últimos años se ha dado un gran crecimiento de la demanda de este tipo de inmuebles, tanto para alquilar como para comprar. Otra vez la pandemia, junto con el crecimiento del e-commerce, han tenido una fuerte influencia en su crecimiento. En este caso, se estima que la demanda continuará al alza, producto de que los factores que condicionaron su crecimiento, seguirán haciéndolo, sumado a la consolidación de Santa Fe como polo logístico del centro norte.

En el caso de las operaciones “en pozo” (bajo sus distintas modalidades), este año marcó grandes diferencias entre el mercado de usados -con valores en baja-, frente a un segmento con valores más atractivos en dólares y la posibilidad de financiamiento en pesos. Además, el mercado siempre valora más las propiedades nuevas que las usadas, por lo que está dispuesto a pagar un plus para acceder a ellas. Proyectos con buena ubicación, funcionales y a valores de mercado, no se han detenido comercialmente durante la pandemia, sino que mantuvieron una demanda relativamente constante. Para el caso de este tipo de inversiones, creemos que en el corto plazo mejorarán aún más las oportunidades de ganancia, al tener una capitalización mayor a medida que el valor de las propiedades sube.

En este marco, se estima que el año 2022, va a marcar un cambio de tendencia. Razón por la cual sería un momento ideal para invertir en el rubro inmobiliario, ya que se espera un camino de recuperación y crecimiento sostenido para los próximos años.

También cabe aclarar, que desde el punto de vista macro hay problemas que afectan de manera directa al mercado y no se advierte una mejora en el corto plazo, como ser: la alta inflación, las crecientes restricciones para acceder al dólar, la excesiva carga impositiva y la inexistencia de créditos hipotecarios, entre otras. Sin embargo, creemos que lo peor ya pasó y el nuevo contexto mundial, sumado a la capacidad de los argentinos para desenvolverse bajo un gobierno que parece querer destruir el mercado más que estimularlo, permitirán un crecimiento sostenido.

Yendo a lo micro, el sinceramiento de los precios de muchos inmuebles, el cual obviamente estimula la demanda, y por otro lado, las operaciones encadenadas (ya que la mayoría de los vendedores, son compradores potenciales) generarán un crecimiento cada vez más veloz del número de operaciones, provocando un efecto multiplicador y acelerando el crecimiento del mercado en su conjunto. A esto se sumaría, la posibilidad de dar marcha atrás con la ley de alquileres, un marco legal que no pudo cumplir con ninguno los objetivos planteados, y que, en caso de derogarse, podría ser un estímulo al reingreso de inversores.

Por último, cabe destacar que 1 de cada 10 dólares billetes que existe en el mundo, está en poder de los argentinos. El uso que la sociedad decida darle a estos dólares en un futuro, depende de la coyuntura política y económica del país. Argentina en general y Santa Fe en particular, han sabido recuperarse de múltiples y diversas crisis económicas, incluso más profundas y duraderas que la actual. El mercado inmobiliario lo sabe y es por eso que ya estima una recuperación. Los desarrolladores inmobiliarios, conocedores del mercado y de la historia, lo saben y no han detenido sus proyectos, la ciudad es una foto de ello, cada día hay más obras privadas en construcción.

En síntesis, el ladrillo sigue siendo un refugio de valor, una de las inversiones más seguras y posiblemente una de la que presente mayores márgenes de ganancia para los próximos años.